Legitimidade do credor hipotecário para exigir padrões de construção em ação contra mutuário

Com base na possibilidade de depreciação de bem dado como garantia real de crédito e na previsão, no contrato de mútuo, de observância dos padrões construtivos do loteamento habitacional, a 4ª Turma do STJ reconheceu a legitimidade de sociedade de crédito – credora hipotecária, no caso a Habitasul – para propor ação que busca a demolição de edificação construída fora das especificações previstas no instrumento contratual firmado para possibilitar a constituição do empreendimento.

Ao reconhecer a legitimidade do credor hipotecário, o colegiado anulou acórdão do TJRS que havia concluído que a Habitasul, integrante do Sistema Financeiro da Habitação, só teria legitimidade para discutir pontos diretamente relacionados à garantia, e não aspectos ligados ao desacordo da construção com os parâmetros estabelecidos.

No caso, tinha sido reformada a sentença de procedência dos embargos ajuizados pelo mutuário.

“Em sendo imprevisível se a eventual venda do bem imóvel dado em garantia seria suficiente para o pagamento da dívida do executado, penso que é patente o interesse de agir da exequente, visto que, mesmo com a subsistência do terreno, é mesmo possível a depreciação do bem dado em garantia em vista de ter sido erigida construção incompatível com os padrões estabelecidos para o loteamento” - apontou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial do credor hipotecário.

Para entender o caso

• No caso analisado pelo colegiado, foram firmados dois pactos: um de mútuo, entre a sociedade de crédito e o adquirente do imóvel; e outro, de compra e venda, entre o proprietário inicial do imóvel e o comprador.

• A discussão sobre a legitimidade ativa do credor hipotecário foi levantada por meio de embargos à execução, nos quais o adquirente do imóvel alegou que a relação entre ele e a sociedade de crédito imobiliário era fruto do contrato de mútuo firmado para pagamento da compra do imóvel, mas que seria cumprido apenas com a liquidação do preço ajustado no contrato.

• Nos embargos, a parte compradora reconheceu que construiu uma casa de madeira no loteamento, apesar de o contrato estabelecer de forma taxativa a necessidade de utilização de alvenaria nas fachadas externas das edificações. Entretanto, o comprador defendeu que a demolição do empreendimento seria exagerada e desproporcional.

• Após julgamento de improcedência dos embargos em primeiro grau, o TJRS reformou a sentença e reconheceu a ilegitimidade ativa da sociedade de crédito. O julgado estadual dispôs que o credor hipotecário somente possui legitimidade para alegar descumprimentos contratuais relativos à garantia – o objeto do contrato –, o que não seria o caso dos autos.

Julgamento no STJ

Em relação ao recurso do credor hipotecário, o ministro Luis Felipe Salomão apontou que “a hipoteca é direito real de garantia por meio do qual o devedor permanece com o domínio e a posse”. Mas ressalvou que “em caso de inadimplência ou perecimento da coisa, o credor tem a faculdade de promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total do crédito, com preferência”.

No caso dos autos, Salomão apontou que, diferentemente do que entendeu o TJRS, poderia ser discutível o interesse de agir da vendedora do imóvel, mas jamais da credora hipotecária, já que prevista no contrato a obrigação de observância aos padrões construtivos do loteamento.

O relator também considerou que “a sentença consigna ser notório que a exequente/embargada, ora recorrente, vem sendo demandada em ações de indenização, por adquirentes de lotes do empreendimento – realizado pela Construtora Guerino - que sustentam a desvalorização do imóvel ante a não observância dos padrões de edificação ajustados, de modo que se faz presente o interesse de agir para manejo de ação de conhecimento de obrigação de fazer, com esteio nos artigos 186 e 187 do Código Civil”, concluiu o ministro ao anular o acórdão e determinar novo julgamento da apelação pelo TJRS.

O advogado Luis Claudio Barbosa atua em nome da Habitasul. (REsp nº 1400607 – com informações do STJ e da redação do Espaço Vital).