Da cobrança de comissão de corretagem 'over price' na venda e compra de imóveis
Da abusividade da cobrança "a mais" a título de comissão de corretagem.
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A Lei Federal nº 6.530/78 (que regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis), estabelece em seu artigo 17, inciso IV que:
"Art 17. Compete aos Conselhos Regionais:" [...] "IV - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos".
No que concerne à aplicação da tabela de honorários, deve o corretor se ater também ao que determina o Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI nº 326/92, que estabelece, através do seu artigo 4º, inciso X:
"Art. 4º - Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes:" [...] "X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição".
E, no art. 6º, inciso V, do mesmo diploma regimental, é estabelecido que:
“Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:"[...]"III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;"[...]"V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados".
Assim, qualquer transação efetuada com cobrança de comissão de corretagem acima da tabela de honorários publicada pelo respectivo Conselho é vedada por lei, de modo que pode a parte que se sentir lesada requerer a devolução em dobro do valor cobrado"a mais".
A jurisprudência é pacífica de que cabe a restituição do valor cobrado" a mais ":
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COMPROMISSO COMPRA E VENDA - Rescisão - Cláusula Resolutória que não tem o condão de rescindir unilateralmente o contrato, sem o necessário contraditório mediante apreciação judicial - Previsão de quitação do preço com a liberação de financiamento bancário – Crédito concedido - Presunção de cumprimento das obrigações da autora que não foi descaracterizada por prova em contrário - Ônus da prova que incumbia aos réus (artigo 333, II do CPC)- Arrependimento pelos réus na concretização do negócio, não obstante o seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade - Rescisão por culpa dos compradores - Indenização por perdas e danos - Cláusula contratual com previsão de multa para cobrir despesas com comissão de corretagem - Regularidade - Valor fixado de intermediação, no entanto, excessivo, merecendo redução para 6% do preço do imóvel, por ser o costumeiro nestes casos, e de conformidade com a Tabela do CRECI - Sentença parcialmente reformada para esse fim - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. "(Apelação nº 0302470-82.2010.8.26.0000; Relator (a): Elcio Trujillo; Comarca: São José dos Campos; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 18/05/2011; Data de registro: 20/05/2011; Outros números: 990103024702).
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Prestação de serviços – Mediação – Prova dos autos que se mostra apta a comprovar a efetiva aproximação das partes contratantes e a efetivação do negócio – Arrependimento posterior – Causa que não exime os vendedores da obrigação de pagar a remuneração do corretor – Corretagem over price – Necessidade de ser contratada por escrito –
Valor pretendido, a título de comissão, que corresponde a 20% do preço do imóvel – impossibilidade – Valor Excessivo – Arbitramento segundo o costume – Comissão arbitrada em 6% do preço do imóvel – Sentença reformada, para redução do valor da comissão de corretagem.
"(TJSP, 30ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 992.08.028276-7, Rel. Des. Edgard Rosa, julg. 19.01.2011, v. U.).
Ademais, o parágrafo único do artigo 42 do CDC estabelece que:"O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável".
Assim, em caso de cobrança de comissão de corretagem acima da porcentagem permitida pelo respectivo Conselho (CRECI), a qual deve ser observado o limite máximo pelo corretor ou sociedade corretora, pois advêm de normas que regulam a sua própria função, o valor cobrado" a mais " deve ser devolvido em dobro, como medida lídima de direito.
14 Comentários
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O grande problema do Over Price é que as relações com os consumidores são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor e o mesmo dispõe de vários dispositivos que protegem os consumidores de práticas que possam ser consideradas abusivas
Quando um corretor pratica Over Price, normalmente, ele não fere somente o código de ética do seu conselho.
Na prática do Over Price, quase sempre, o consumidor tem vários de seus direitos feridos.
Normalmente é induzido ao erro crendo que o obrigado a pagar o valor cobrado,
Ou ainda, não é informado que tem o direito de não aceitar o sobre preço,
Não suficiente, o consumidor não é informado sobre o limite do tabelamento oficial do Creci
Fica evidenciado que vários artigos do CDC são violados, implicando em falha na obrigação de informação, exigência de vantagem excessiva, indução do consumidor ao erro, proveito indevido das das limitações intelectuais e sociais do consumidor dentre outras proteções constitucionais.
Inclusive com agravantes, quando o corretor faz o consumidor entender que a cobrança é devida, induzindo o cliente a crer que o ilícito é legal.
O grande problema não é o OverPrice em si, mas a cascata de efeitos que o mesmo gera quando refletido no CDC e mesmo no Código Civil.
Ainda que a relação não fosse regida pelo CDC (fato que é incontestável, a relação consumerista é clara), a prática esbarraria no Código Civil, precisamente nos critérios da boa fé e no equilíbrio contratual.
Até hoje só vi decisões desfavoráveis ao Corretor, quanto a prática do Over Price.
No entanto, em algumas fundamentações das condenações vi juízes mencionando que a prática é condenável pela falha da informação e ausência da autorização expressa do consumidor, hipótese que TALVEZ pudesse afastar a condenação
Ou seja, o cliente deveria ter plena ciência ser expressamente informado sobre o tabelamento oficial do Creci, assim como sobre a posição do conselho profissional, do percentual que ele estaria pagando a mais e, AINDA ASSIM, ACEITAR OS TERMOS.
Nessa hipótese, seguindo algumas sentenças, a cobrança poderia ser devida.
No entanto, até hoje não vi nenhum corretor ganhando a causa usando esses argumentos...
Ou seja, ainda que o corretor informe ao cliente claramente sobre:
o comissionamento além da tabela, sobre os valores pagos a mais, sobre o procedimento considerando anti ético....
Ainda nessa hipótese, há disposições do CDC e CC que permitiriam anular a cobrança, pela exigência de vantagens exageradas e tantas outras fundamentações que podem ser realizadas.
A ato de informar o consumidor ainda não é garantia da cobrança devida do comissionamento extra.
Em outras palavras, o Over Price é uma prática considerada abusiva e o corretor ou imobiliária que pratica está sujeito as penalidades, inclusive devolução dobrado dos valores pagos a mais, conforme o Artigo 42 do CDC; e eventuais danos morais. continuar lendo
Se a intermediação for realizada por escritório de advocacia, ainda assim aplicar-se-ia a vedação da cláusula over price? continuar lendo
A atividade de corretagem imobiliária é exclusiva do corretor de imóveis ou imobiliária (representada por corretor credenciado)
O advogado ou escritório de advogacia não pode realizar esse tipo de intermediação...
Fazendo-o está em exercício ilegal da profissão.
Para realizar a atividade de corretagem de imóveis, o advogado, além de sua forma, deve fazer também providenciar a formação específica e o seu credenciamento junto ao Conselho competente (CRECI)
O advogado ou demais interessados deverá optar por:
A) Fazer um curso de TTI (curso técnico em Transações Imobiliárias);
B) Fazer um Curso Superior em Tecnologia (tecnólogo) em Negócios Imobiliários,
C) ou ainda, fazer o curso bacharelado em Ciências Imobiliárias (curso muito raro, presente em somente uma universidade Federal, na modalidade presencial)
E, posteriormente, se inscrever no conselho.
Feito isso,
O advogado e recém formado corretor imobiliário poderá exercer sua nova profissão
E ainda poderá, se quiser, solicitar abertura de uma imobiliária, respeitando todas as exigências legais e do conselho... continuar lendo
Cabe lembrar ainda que...
A OAB, no seu código de ética,
veta que as atividade próprias do advogado sejam anunciadas em conjunto com negócios paralelos...
Ou seja, a advogacia não pode se misturar e/ou mesclar com outras atividades, embora seja um erro comum e recorrente no mercado continuar lendo
Voltando ao Over Price
Com explicado, o escritório de advogacia não pode exercer a função do corretor.
E ainda que o advogado se formalize, o mesmo terá que seguir o tabelamento oficial do Creci continuar lendo
Não compete ao escritório de advocacia a pratica de intermediação imobiliária.
Assim como um corretor sem o registro na OAB não pode advogar, o advogado sem o registro no CRECI não pode intermediar.
Cada um na sua praia. continuar lendo
Luiz, de acordo com o artigo 3º da Lei 6.530/78 "Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária". Assim, não é um advogado que deverá fazer a intermediação, mas sim um (a) Corretor (a) de Imóveis.
Quanto ao segundo ponto da questão, se o profissional que a Lei determina para realização da venda e compra está limitado a uma porcentagem para não ocorrer um "over price", por que alguém que não está determinado na legislação como o profissional qualificado (e responsável) pelo desempenho daquela função poderia cobrar a mais do que o permitido? Não há motivo para justificar um preço acima do devido no caso em análise. continuar lendo
Meus caros leitores e amigos do Jus Brasil, ótimas explicações no tocante a comissão de corretagem, só para vir à baila sob à égide do Código Civil, no art. 725, nos fala que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. continuar lendo
Sobre o Over Price há de se observar alguns detalhes...
Embora seja uma atividade considerada anti ética, pelo próprio Conselho (CRECI), a mesma não chega a ser proibida.
No entanto há um cuidado muito grande a ser tomado na prática, pois são praticamente unânimes as decisões do judiciário em favor dos consumidores vítimas dessas práticas...
O fato de não ser proibida expressamente por lei, não indica que a mesma seja deliberadamente permitida; e a consideração do ato como comportamento não ético atenua essa visão de inadequação continuar lendo